Où des locations saisonnières meublées, à la semaine, d'immeubles situés en France par des résidents fiscaux belges.

La Cour de Justice et les Tribunaux belges se sont penchés à plusieurs reprises sur les montants à mentionner au "Cadre III - REVENUS DE BIENS IMMOBILIERS", b,2,a de la déclaration à l'impôt des personnes physiques résidentes fiscales belges propriétaire d'un immeuble en France. Il a, peut-être, échappé à des résidents belges que ce point mentionne explicitement "Bâtiments, matériel et outillage que vous n'utilisez pas pour votre profession" (je souligne).

Resituons cette exigence en prenant le cas d'un résident fiscal belge qui emprunte, ou non, pour (a) acheter un appartement en France, (b) le rénover, (c) le meubler et (d) le louer à la semaine ou en courte durée par le biais de sites comme HOMELIDAYS , ABRITEL , AIRBNB, EBOOKING, MORNINGCROISSANT ou qui d'autre encore? Il s'agit d'une démarche active de recherches de locations à court terme avec la gestion de ces réservations, la fourniture de services accessoires tels que l'accueil des clients, le nettoyage, la fourniture de draps et une assistance sur place en cas de problèmes. Quoique différent d'un service hôtelier nous sommes dans la même sphère de services à savoir la location touristique à court terme. Cette gestion entraîne dans beaucoup de villes en France des obligations d'enregistrement, une assurance spéciale... etc. Nous parlons de revenus bruts annuels situés dans une fourchette de dix à vingt mille euros ou plus.

La première question qui se pose est de déterminer qui peut taxer directement ces revenus? En application de l'article 3 de la convention préventive de la double imposition entre la France et la Belgique les revenus des biens immobiliers situés en France sont imposables en France. La France a, seule, le droit de taxer directement ces revenus. Plus particulièrement il s'agit de l'article 3.4 de la Convention:"Les dispositions des paragraphes 1 à 3 s'appliquent aux revenus procurés par l'exploitation directe, par la location ... ainsi que par toute autre forme d'exploitation de biens immobiliers ...." (je souligne).

Toutefois si la dévolution du droit de taxer ces revenus appartient à la France, cette dernière les taxe comme elle l'entend et selon la qualification que son droit interne leur donne. Même si en France ces revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, ils restent des revenus de biens immobiliers dans le cadre de l'article 3 de la convention. Tel est le cas puisque l'Etat français considère que "Les propriétaires qui louent des meublés, même de manière occasionnelle, doivent désormais déclarer les loyers perçus en 2017 dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sur la déclaration de l'impôt sur le revenu". La France considère être en présence d'une "location d'un meublé de tourisme" qui est le fait de louer un local d'habitation meublé de manière répétée et pour de courtes durées à une clientèle de passage. Notons que pour pouvoir louer un meublé de tourisme, vous devez respecter un certain nombre de démarches.

La France ne taxe donc pas ces revenus au titre de revenus fonciers selon son droit commun.

Il en est de même pour la Belgique qui n'est pas tenue par la qualification que donne le droit commun français ou le droit conventionnel à ces revenus. Dans le cas d'espèce ces revenus seront, en règle générale, à tort, déclarés en Belgique, par le résident fiscal belge comme étant des revenus immobiliers (taxables en France). "A tort" car, en droit commun belge, ces revenus relèvent de l'exercice par le propriétaire belge d'une activité professionnelle (note 1 infra) en France vu son recours, ou non, à l'emprunt, sa recherche à tire larigot de locataires à courte durée et incidemment la prestation de services accessoires. Il en résulte que les revenus de source française (moins l'éventuelle sécurité sociale et les impôts) doivent être déclarés en Belgique dans le cadre XVIII, point 1; 7,c) et 17 (Bénéfices d'entreprises ....commerciales....) et non au Cadre III (revenus de biens immobiliers).

Ne perdons pas de vue l'aspect sécurité sociale. Si le propriétaire résident belge est salarié en Belgique, les revenus de source française résultant de cette activité professionnelle seront soumis à la sécurité sociale belge pour indépendants en raison de l'article 13,3 du Règlement 883/2004 et des démarches spécifiques en résulteront.

Ainsi, par un étrange effet le droit commun de chacun des deux pays taxe ici, pour la France directement et pour la Belgique indirectement (comme revenus exemptés sous réserve de la clause de progressivité), les revenus de l'article 3 de la convention comme des bénéfices commerciaux.

Stephen G Hürner

(1) Art. 37 CIR 1992: " ...les revenus des biens immobiliers .... sont considérés comme des revenus professionnels, lorsque ces avoirs sont affectés à l'exercice de l'activité professionnelle du bénéficiaire desdits revenus".

          Voir le document parlementaire n° 54-1875/001 : page 22 "Les revenus relevant de la simple mise à disposition d’un bien immobilier ....., sont imposables comme respectivement revenus immobiliers .... (articles 7 ... du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 92)) .... Pour les autres revenus, il est question de savoir s’il s’agit de revenus qui sont obtenus dans le cadre d’une activité professionnelle (article 23, CIR 92) ou de bénéfices ou profits qui sont plutôt obtenus de manière occasionnelle (article 90, alinéa 1er, 1°, CIR 92). La qualification en tant que revenus professionnels est une question de fait, qui doit être appréciée compte tenu de la nature et de la fréquence des opérations effectuées, de la liaison entre les opérations, de leur importance et de l’organisation que cela nécessite, du fait qu’on travaille ou non avec du capital emprunté ou avec d’autres personnes, du fait qu’il s’agisse d’une activité complémentaire ayant un lien étroit avec l’activité principale, etc".

          Voir dans "Impôt des personnes physiques - Chronique de jurisprudence 2000-2008 - Thierry Afschrift - Mélanie Daube - à la page 633 "Dans les circonstances de fait le tribunal a jugé que les prestations locatives outrepassaient la gestion normale du patrimoine privé et que le produit de la location de l'excavatrice devait être considéré comme une activité lucrative (Civ. Gand, 9 mars 2006, RG 02/2196/a.www.fiscalnet.be)".

           Voir l'article de Mesdames C. Bodeux et A. Baltus (Tiberghien) du 21 juin 2018 commentant un arrêt du 20 février 2018 de la Cour d’appel de Liège.

A noter que la question de savoir si le propriétaire agit comme professionnel ou hôte privé est évoquée dans le Communiqué du 16 juillet 2018 de la Commission avec le triste bémol que la notion de professionnel n'y est pas expliquée: "Actuellement, la présentation des prix d'Airbnb et la distinction entre hôte privé et hôte professionnel ne sont pas conformes aux exigences du droit de l'UE, notamment de la directive sur les pratiques commerciales déloyales".