Lors du renouvellement de son contrat, le syndic doit-il alerter les copropriétaires sur des modifications substantielles ?

Dans un article du 12 septembre 2026 le journal Le Monde évoque le cas d’un syndic qui aurait « manqué de loyauté », ayant fait l’objet de l’arrêt du 10 juin 2026 de la Cour d’appel de Paris RG n° 23/07507, synthétisé infra.

Mise en garde : cet arrêt soulève des discussions infinies sur ce que les parties auraient ou non pu invoquer. En sus, le texte de l’arrêt semble dire que le mandat de syndic a été renouvelé lors d’une assemblée extraordinaire du 10 janvier 2018, ce qui est contredit par la suite en plusieurs endroits. Ce serait une assemblée générale ordinaire du 17 mai 2018 qui l’a renouvelé, soit un mois avant l’assemblée du 27 juin ou la vente fut votée. Enfin, notons que le texte de l’arrêt mentionne que l’ancien contrat de syndic fut conclu le 20 février 2017 pour la période du 20 février 2017 au 30 juin 2018. Si tel est le cas, le nouveau contrat devait légalement débuter le Ier juillet 2018 et non le 17 mai.

Mon propos est de souligner qu’à mon sens, la Cour ne pouvait pas fonder son argumentation sur l’article 1112, alinéa 1 CC.

1. Cet arrêt est surprenant car il base l’essentiel de sa motivation sur l’article 1112, alinéa 1 du Code Civil , qui est . . . hors de propos dans les faits jugés.

L’article 1112, alinéa 1 du Code Civil s’insère dans le cadre particulier des discussions précontractuelles et de leur rupture, tant par son premier alinéa que son second - ou il est explicitement question « du contrat non conclu » - alors que dans les faits de l’arrêt, le contrat est conclu et qu’il n’y a aucune rupture.

• La note de Maître Bruzzo Dubucq du 20 mars 2017 « L’encadrement de la phase de négociation par la réforme du droit des contrats » confirme la vocation de cet article :« En matière de négociation précontractuelle, les parties qui négocient doivent se comporter de manière loyale et négocier de bonne foi, ce dont dispose le Code civil à l’article 1112 du Code civil, disposant que les différentes phases de négociation « doivent satisfaire aux exigences de bonne foi ». ….. si les pourparlers sont placés sous l’égide de la liberté contractuelle, de telle sorte que chaque partie peut en principe mettre un terme à ces pourparlers unilatéralement, cette rupture devient fautive dès lors qu’elle est abusive ou qu’elle ne respecte pas l’exigence de bonne foi … ».
• Le commentaire du 10 avril 2018 de l’article 1112 du Code civil “DDC - Doc du juriste” conforte cette analyse.

Dans les faits, peu sympathiques, de l’arrêt, le syndic parfaitement informé de la vente des combles, fait renouveler son contrat de syndic le 10 janvier 2018 avec effet au 17 mai 2018. Il a respecté le droit de la copropriété. Son contrat a été joint à la convocation avec une nouvelle clause concernant sa rémunération en cas de vente d’un bien immeuble de la copropriété sans que cette modification, substantielle dans ses conséquences pour le syndicat, ait fait l’objet d’un quelconque commentaire dans la résolution de l’ordre du jour de renouvellement du mandat du syndic.

La Cour d’appel sanctionne ce silence et mentionne dans son justificatif une exigence de bonne foi, plusieurs fois une obligation d’information et de conseil, une exigence de discussion préalable en assemblée et une obligation d’attirer l’attention des copropriétaires pour aboutir à indemniser le syndicat afin de réparer le préjudice qu’est « la perte de chance pour le syndicat de négocier la suppression de la clause litigieuse du contrat ou les honoraires du syndic dans le cadre spécifique de la vente des combles » alors que le calcul même de cette perte de chance est prohibé par le second alinéa de l’article 1112 du Code civil.

« En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages ».

La Cour soutient ainsi que le syndic, lorsqu’il fait renouveler son contrat, qu’il joint à la convocation, qui est approuvé régulièrement par l’assemblée générale, devrait sous peine de l’application de l’article 1112, alinéa 1 du code civil – invoqué par la Cour - alerter sur une modification essentielle du nouveau contrat. Rappelons, en outre, que suivant l’article 21, alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 “Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés”.

Informer les copropriétaires ?

Le projet de contrat était joint à la convocation. Est-ce que les copropriétaires ont seulement lu le projet ? Pourquoi le conseil syndical dont une des missions selon l’article 21, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 est d’assister le syndic et de contrôler sa gestion n’a rien dit ?

Est-ce que par cet arrêt la Cour n’ajoute pas au droit de la copropriété en insérant une obligation d’information des modifications au contenu d’un contrat de syndic lors d’un renouvellement, palliant non pas le manque d’information mais l’absence de lecture attentive des copropriétaires et le défaut de contrôle du conseil syndical, lorsqu’on leur soumet un contrat clé de la vie en copropriété ?

La Cour d’appel s’est manifestement perdue dans des considérations justifiant son indemnisation du syndicat en raison d’une perte de chance, sans aucune base légale.

2. L’article 1112-1 du Code civil s’inscrit, lui, dans l’argumentation de la Cour d’appel mais il ne fut pas invoqué et la Cour de cassation en restreint le champ d’application.

En effet, cet article couvre le cas d’une des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre et qui « doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant » en stipulant que « le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat … ».

Reste à débattre de la question suivante : le syndic devait-il attirer l’attention sur la modification, dans son nouveau contrat, du mode de rémunération de son intervention lors de la vente du bien appartenant à la copropriété dés lors qu’une lecture du nouveau contrat de syndic préalablement à l’assemblée devant l’approuver était parfaitement possible puisque le contrat était joint à la convocation ? A mon sens, rien n’est moins certain.

La lecture de l’article publié le 11 juillet 2025 de Monsieur Duvalier Kala Ngumouo, attaché temporaire d’enseignement et de recherche en droit privé à la faculté de droit de l’université Grenoble Alpes, devrait permettre au lecteur d’apporter une réponse à cette question.

3. En tout état de cause, la Cour, bien que n’en faisant pas un argument essentiel, sans mentionner l’article de loi violé, cite un motif qui ne soulevait aucune discussion :

“En l’espèce, ainsi qu’il a été vu supra, la cour retient que:

- le contrat a été renouvelé un peu plus d’un mois avant l’assemblée générale extraordinaire ayant autorisé la vente des combles, alors qu’une proposition d’achat des combles pour 300 000 euros avait été formulée ;

- la rémunération des diligences spécifiques liées à la préparation des décisions d’acquisition ou de disposition des parties communes était jusqu’alors comprise dans le forfait ;

- la société … (le syndic) ne justifie d’aucune diligence spécifique liée à la préparation de cette vente depuis le renouvellement de son contrat le 17 mai 2018“.

Le nouveau contrat du syndic n’était bien pas applicable à défaut de prouver que les faits pour lesquels le syndic revendiquait son application tombait sous son emprise.

Dans ce contexte l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 10 juin 2026 ne devrait pas résister à la Cassation. Dans un article non daté publié sur la toile Maître Reda Cohen du Cabinet Kohen Avocats · Paris ne partage pas mon opinion . Il ne soulève pas l’application par la Cour d’appel de Paris d’un article du Code Civil concernant la sphère des ruptures lors de négociations précontractuelles à une situation où le contrat de syndic fut approuvé , en application du droit de la copropriété, toutes les parties l’ayant reçu avant l’assemblée l’approuvant et ayant eu amplement le temps de le lire.

Stephen G Hürner

Les faits

Courant 2017, une société propose à un syndicat des copropriétaires d’acheter les combles de l’immeuble pour en faire un lot à usage d’habitation.

Une assemblée générale 12 juillet 2017 décide d’un projet modificatif du règlement de copropriété consécutif à la création de ce lot, à sa cession … etc. et qu’il sera présenté lors d’une prochaine assemblée.

Lors d’une assemblée générale exceptionnelle du 10 janvier 2018 est portée à l’ordre du jour une résolution relative à la création d’un lot issu de la privatisation des combles, partie commune, et à son acquisition au prix de 150 000 euros. Elle donne lieu à un vote de rejet. Le mandat de syndic est alors également renouvelé pour la période du 17 mai 2018 au 30 juin 2019.

Lors d’une assemblée générale exceptionnelle du 27 juin 2018 sont mis au vote et adoptés la création du lot et la « cession du lot issu des parties communes (combles) à la société moyennant le prix de 310.000 euros.

Postérieurement à la vente, le syndic adresse au syndicat une facture du 10 janvier 2019, d’un montant de 46 500 euros TTC, concernant des « honoraires divers » relatifs à la cession des parties communes.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 3 avril 2019 au syndic le syndicat des copropriétaires de l’immeuble conteste ces honoraires, fait valoir que les précédents mandats de syndic incluaient dans le montant de ses honoraires « les diligences spécifiquement liées à la préparation des décisions d’acquisition de disposition des parties communes », que dans son dernier mandat, le syndic a, de manière abusive et sans en informer les copropriétaires, modifié unilatéralement son contrat de syndic pour l’assemblée générale ayant validé ladite vente, pour les fixer à la somme de 15 % du montant de celle-ci ; qu’il s’agit d’une manouvre frauduleuse et que la perception de la somme de 46 500 euros, incluant de surcroît une TVA non mentionnée, l’était tout autant.

Lors d’une assemblée générale ordinaire du 24 juin 2019, les copropriétaires ont désigné un nouveau syndic et lui ont donné mandat d’ester en justice à l’encontre de l’ancien afin d’obtenir le remboursement des honoraires susvisés.

Par acte d’huissier de justice délivré le 25 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a assigné l’ancien syndic devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir notamment le remboursement de la somme de 46 500 euros

Par jugement du 14 mars 2023 le tribunal judiciaire de Paris a condamné le syndic à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 46 500 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2019.

Le syndic a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 20 avril 2023.

La Cour d’appel décide … :

· “selon l’article 1112 alinéa 1er du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi” {”L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi”}.

· “En application de ces dispositions, le syndic était tenu à une obligation d’information, de conseil et de bonne foi envers son mandant dans le cadre du renouvellement de son contrat”.

· “c’est à juste titre que le tribunal a considéré qu’un accord d’un tel montant nécessitait une discussion préalable en assemblée, suivie d’un accord exprès du syndicat des copropriétaires sur cette rémunération spécifique, et que cela impliquait que le syndic attire l’attention des copropriétaires sur cette clause préalablement au vote de la résolution désignant le syndic, ce dont il s’est abstenu. En effet, le devoir d’information et de conseil et son exécution s’analysent à l’aulne de l’importance des dispositions contractuelles en cause. En l’espèce, alors qu’une vente de combles pour un prix de 310 000 euros devait être autorisée un mois après par la copropriété, la rémunération de 15% sur le prix de vente prévue par le syndic avait des conséquences immédiates essentielles pour le syndicat, lesquelles imposaient au syndic un devoir d’information accru.

· La cour relève, au demeurant, que la … (le syndic) a doublement manqué à son devoir d’information :

d’une part, dans le cadre des relations précontractuelles, lors de la préparation de l’assemblée générale du 17 mai 2018 vis-à-vis du conseil syndical et lors de cette assemblée au cours de laquelle elle a été renouvelée dans sa mission de syndic, en ne précisant pas qu’une nouvelle tarification de 15 % du prix de vente était prévue au contrat pour les ventes de parties communes, alors qu’une vente importante était sur le point d’être finalisée, rendant dès lors impossible toute négociation ou recherche d’un nouveau syndic,

d’autre part, après le renouvellement du contrat, lors de l’assemblée générale extraordinaire du 27 juin 2018 ayant autorisé la vente des parties communes, en se contentant d’indiquer « elle prend acte que les honoraires du syndic seront conformes à son contrat de syndic » sans préciser la nature de cette rémunération, pourtant nouvelle et

particulièrement élevée”

· “Au demeurant, la cour relève que l’intégralité de ces échanges a eu lieu avant le 17 mai 2018, l’offre d’achat concurrente ayant d’ailleurs été formalisée le 26 décembre 2017, soit sous l’empire du contrat de syndic conclu le 20 février 2017 pour la période du 20 février 2017 au 30 juin 2018 stipulant en son article 7.2.7 que la rémunération des diligences spécifiquement liées à la préparation des décisions d’acquisitions ou de dispositions des parties communes faisaient l’objet était incluse dans le forfait. La .... (le syndic) ne justifie d’aucune diligence accomplie en exécution du contrat litigieux. Les échanges postérieurs à la signature du contrat de syndic émanent de copropriétaires et de M. [L], gérant de la … (société), par lesquels ils s’entendent sur le prix de 310 000 euros”.

· “En l’espèce, le fondement de la responsabilité de la société ... (le syndic) est non pas délictuel mais contractuel, puisqu’il lui est reproché un manquement à son obligation d’information et de bonne foi dans le renouvellement de son contrat et pour son exécution. Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, son préjudice est non pas

la rémunération du syndic augmentée de la TVA appliquée à la vente des parties communes, mais la perte de chance d’avoir négocié ou refusé le contrat de syndic ainsi que la perte de chance d’avoir négocié les honoraires du syndic relativement à la vente”.

· “En l’espèce, ainsi qu’il a été vu supra, la cour retient que: le contrat a été renouvelé un peu plus d’un mois avant l’assemblée générale extraordinaire ayant autorisé la vente des combles, alors qu’une proposition d’achat des combles pour 300 000 euros avait été formulée ; la rémunération des diligences spécifiques liées à la préparation des décisions d’acquisition ou de disposition des parties communes était jusqu’alors comprise dans le forfait ; la société … (le syndic) ne justifie d’aucune diligence spécifique liée à la préparation de cette vente depuis le renouvellement de son contrat le 17 mai 2018.

· “Il en résulte que la perte de chance pour le syndicat de négocier la suppression de la clause litigieuse du contrat ou les honoraires du syndic dans le cadre spécifique de la vente des combles, ainsi que de contracter avec un autre syndic peut être évaluée à hauteur de 90% des sommes facturées par le syndic en exécution du contrat”.

· “Le préjudice du syndicat des copropriétaires s’établit donc à la somme de 46 500 x 90% = 41 850 euros, que la société … (le syndic) sera condamnée à lui payer”.

Les contradictions quant à la date de renouvellement du contrat de syndic.

1. Lors d'une assemblée générale exceptionnelle du 10 janvier 2018 a été portée à l'ordre du jour une résolution ... ; et le mandat de syndic ... a été renouvelé pour la période du 17 mai 2018 au 30 juin 2019.
2. Au cours d'une seconde assemblée générale exceptionnelle du 27 juin 2018, ayant exclusivement pour objet la réalisation de ce projet, ont été mis au vote et adoptés :- un point n°4 ... , - un point n°5 ... , - un point n°6 concernant la « cession du lot n°22, issu des parties communes (combles) ... moyennant le prix de 310.000 euros »,- un point n°7 ... .  è {pas de renouvellement de mandat de syndic}
3. La cour relève, au demeurant, que la société ... (le syndic) a doublement manqué à son devoir d'information : ... lors de la préparation de l'assemblée générale du 17 mai 2018 vis-à-vis du conseil syndical et lors de cette assemblée au cours de laquelle elle a été renouvelée dans sa mission de syndic.
4. ... la cour relève que l'intégralité de ces échanges a eu lieu avant le 17 mai 2018, l'offre d'achat concurrente ayant d'ailleurs été formalisée le 26 décembre 2017, soit sous l'empire du contrat de syndic conclu le 20 février 2017 pour la période du 20 février 2017 au 30 juin 2018
5. la société ... (syndic) ne justifie d'aucune diligence spécifique liée à la préparation de cette vente depuis le renouvellement de son contrat le 17 mai 2018.