Ou du délire d'un syndic niçois ! Non les comptes annuels ne peuvent pas être amendés lors de l'AG !

Mis à jour le 21.03.25.

Préambule

Nous apprenons qu'à l'occasion de l'assemblée générale des actionnaires de TotalEnergie SA qui eut lieu à Paris le 25 décembre 2024 les actionnaires présents à l'assemblée décidèrent de rectifier les comptes de telle sorte à ce que le total des comptes d'actifs soit augmenté de 100.000.000 €, la contrepartie étant une diminution des dépenses du même montant. Le bénéfice en résultant sera porté en comptes d'impôts à payer et en bénéfice à reporter. Notons que le procès-verbal de l'assemblée a néanmoins mentionné que ces comptes modifiés et approuvés par l'assemblée sont ceux qui furent envoyés aux actionnaires alors qu'à l'évidence ce ne fut pas le cas.

Cela semble fou, n'est-ce pas ?

Et pourtant c'est ce qu'un syndic de Nice soutient qu'il est possible de faire en copropriété, l'assemblée ayant selon ce personnage tous les pouvoirs.

Nous le lisons " Il convient de rappeler que:

- L’assemblée générale est souveraine et dispose du pouvoir d’approuver les comptes présentés lors de la séance (NDLR: Qui dit le contraire ? Mais elle ne peut qu’approuver les comptes présentés ! Pourquoi dire le contraire par la suite ? ).

- Les chiffres mentionnés dans le procès-verbal correspondent aux documents financiers transmis au conseil syndical et débattus lors de la réunion (NDLR : correct mais si les comptes sont chipotes à l’AG , cette phrase du syndic ne peut s’appliquer puisque les nouveaux chiffres ne seront pas ceux transmis au Conseil syndical avant l’AG !).

- Une variation entre les comptes préalablement adressés aux copropriétaires et les comptes approuvés en AG n’est pas nécessairement constitutive d’une infraction, dès lors qu’elle est justifiée et validée par l’assemblée (NDLR : erroné puisque seuls les comptes envoyés peuvent être approuvés )

- Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose que l'assemblée générale approuve les comptes (NDLR : correct mais uniquement les comptes envoyés, suffit de lire l’article 11, I, 1).

- Il ne précise pas que ceux-ci doivent être strictement identiques à ceux adressés préalablement, dès lors que les modifications sont explicitées et validées en séance (NDLR : faux, interprétation personnelle du syndic hors texte de loi).

- De plus, les copropriétaires présents ou représentés ont eu la possibilité de demander des explications avant de voter l’approbation des comptes (NDLR : il n’est pas légal que ce soit sur des comptes chipotes à l’AG par le syndic et non envoyés aux copropriétaires avec la convocation ).

- L'article 2 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 précise que l'assemblée générale des copropriétaires est seule compétente pour approuver les comptes annuels du syndicat » (NDLR : correct, qui dit le contraire ?)

I. L'AG ne peut modifier les comptes: la limitation légale du pouvoir de l'AG en la matière.

Le verbatim de ce Monsieur viole les:

*) Article 18, II de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : << - Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : - d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ; >>

*) Article 11, I, 1° du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis << Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : I.-Pour la validité de la décision : 1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ; >>.

*) Article 2 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires << En application des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndicat des copropriétaires approuve les comptes de l'exercice clos et vote, ...>> je mets en caractères gras.

*) L'article 8, 1er et 5ème alinéa du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires : "Les comptes arrêtés à la clôture de l'exercice font l'objet de documents de synthèse présentés aux copropriétaires, qui comprennent nécessairement l'état financier, le compte de gestion général du syndicat des copropriétaires ... Les comptes de l'exercice clos sont à présenter pour leur approbation par les copropriétaires avec le budget voté correspondant à cet exercice et le comparatif des comptes approuvés de l'exercice précédent. ................../.". Je mets en caractères gras.

Conclusion: Il s’agit d’établir des comptes pour les présenter aux copropriétaires avec la convocation, les soumettre au vote, les faire approuver. Soumettre au vote, devoir faire approuver les comptes présentés avec l’ordre du jour exclut toute possibilité de modification. Si le législateur ne voulait pas limiter le rôle de l'assemblée annuelle à une approbation des comptes envoyés avec l'ordre du jour il aurait parlé de présenter des comptes à celle-ci sans mentionner qu'il s'agit d'une présentation pour approbation.

II. L'AG ne peut modifier les comptes: les comptes de la copropriété envoyés préalablement à l'AG et leurs annexes, avec la convocation, sont l'alpha et l'oméga.

1° Aux termes de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour : I – Pour la validité de la décision, 1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé. La présentation des documents énumérés au 1° est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes. Le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée des copropriétaires. Aux termes du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, primo suivant l’article 8, les comptes arrêtés à la clôture de l’exercice font l’objet de documents de synthèse présentés aux copropriétaires, qui comprennent nécessairement l’état financier, le compte de gestion général du syndicat des copropriétaires établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à titre obligatoire aux annexes n°s 1, 2, 3, 4 et 5 du présent décret. L’état financier présente l’état des créances et des dettes. Le compte de gestion général présente les charges et les produits de l’exercice et comprend le compte de gestion pour opérations courantes. Les comptes de l’exercice clos sont à présenter pour leur approbation par les copropriétaires; secundo suivant l’article 10, les charges pour opérations courantes font l’objet d’une double présentation :- présentation par nature au sein du compte de gestion général qui doit respecter les tableaux de l’annexe n° 2 ;- ventilation analytique par catégories de charges pour le compte de gestion général. Cette présentation doit respecter les tableaux de l’annexe n° 3 et de l’annexe n° 4. Pour l’approbation des comptes, le total des charges pour opérations courantes de l’annexe n° 3 doit être égal au total des charges de l’annexe (Extraits de la décision de la Cour d'appel de Rouen, 1ère ch. civile, 26 mai 2021, n° 19/01318).

2° Selon l'article 5, 2ème alinéa de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires "Une procédure de clôture destinée à figer la chronologie et à garantir l'intangibilité des enregistrements est mise en œuvre à la date d'arrêté des comptes". En clair, ceci veut dire que l'on ne touche plus aux comptes à la date où ils sont arrêtés. Or, selon l'article 8 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires "Les comptes arrêtés à la clôture de l'exercice font l'objet de documents de synthèse présentés aux copropriétaires, qui comprennent nécessairement l'état financier, le compte de gestion général du syndicat des copropriétaires et l'état des travaux de l'article 14-2 précité et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l'exercice, établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à titre obligatoire aux annexes n°s 1, 2, 3, 4 et 5 du présent décret". Ce qui veut clairement dire que les comptes auxquels on ne touche plus sont les comptes joints à la convocation.

Accessoirement, la modification des comptes lors de l'AG viole l'article 13 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : << L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I . Il en résulte que l'adoption d’une résolution non inscrite est nulle sauf lorsque l'assemblée amende la résolution initiale sans dénaturer la question initiale dans la mesure où elle pourrait alors s’apparenter à une nouvelle résolution qui n’aurait pas été inscrite à l’ordre du jour (Note 1 infra). Considérer que lorsque l'assemblée modifie les comptes envoyés et présentés aux copropriétaires de telle sorte que le total des dépenses et recettes s'en trouvent modifiés, elle ne dénaturerait pas la résolution initiale est un abus de droit. En comptabilité une réduction des dépenses, disons de 50 € peut très bien résulter d'une écriture de diminution des dépenses d'1.000.000 € (contrepartie compte d'actif - Débit) et d'une écriture d'augmentation des dépenses de 999.950 € (contrepartie compte de passif - Crédit) . Le pouvoir de l'assemblée est un pouvoir relatif et non absolu

Je mentionne cet article 13 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 accessoirement parce qu'il m'apparaît que le sentiment général est que de la jurisprudence résulterait que l'assemblée aurait un pouvoir d'amendement concernant aussi les comptes présentés à l'assemblée générale et envoyés avec la convocation (je doute que ce sentiment couvre la jurisprudence de la Cour de Cassation). Cela me semble erroné parce que le législateur est clair sur la question et aucun Tribunal ni Cour ne peut aller au-delà de textes clairs. Un texte clair ne s'interprète pas. Or si l'article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dit "La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée" (je souligne), ouvrant la porte à une possibilité d'amendement, il reste, comme expliqué supra sous le point I, qu'en matière de comptes de clôture de l'exercice l'article 11,I,1° du même décret, limite le champ de cette délibération en précisant "sont notifiés en même temps que l'ordre du jour : I.-Pour la validité de la décision :1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes.". Il n'est plus question de soumission à l'assemblée de points mis à l'ordre du jour pour délibérer mais une soumission pour approuver, sacrée différence ! Nous retrouvons cette limitation au pouvoir de l'assemblée en matière de comptes dans les articles 2 et 8,5ème alinéa du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. Certes la Cour d'appel de Basse-Terre, 28 janvier 2021, 19/ 00276 (voir infra) décida à propos d'une résolution approuvant les comptes que "Que si l'assemblée détient un pouvoir d'amendement, elle ne pouvait transformer le sens du projet de résolution porté à l'ordre du jour, au mépris des droits des copropriétaires absents ce qui est le cas en l'espèce" mais il n'y est pas question des montants de clôture de l'exercice ni du total des dépenses présentés à l'assemblée.

Conclusion: Les comptes annuels doivent être présentés avec la convocation dans le cadre de documents comptables exigés par la loi, d'un droit comptable s'appliquant obligatoirement aux copropriétés. Il n'est pas légal que le syndic, mû par une inspiration soudaine, modifie, lors de l'AG, les comptes envoyés avec la convocation.

La jurisprudence confirme amplement, bien qu'implicitement, que ce n'est pas lors d'une assemblée générale que le syndic peut modifier les comptes. Dans la banque de données de Doctrine.fr nous avons trouvé les décisions suivantes

*) concernant l'obligation impérieuse d'envoi des comptes sans erreurs, avec les documents exigés par la loi, à approuver ou non, joints à la convocation à l'AG selon les exigences légales et spécifiques en matière comptable.

*) concernant l'exigence d'une comptabilité d'engagement.

*) Concernant l'obligation pour l'AG de ne prendre des décisions valides que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I avec la possibilité d'amendement de l'AG (voir supra).

Cour d'appel de Basse-Terre, 28 janvier 2021, 19/ 00276 - infra f.

a) La Cour d'appel de Rouen, 1ère ch. civile, 26 mai 2021. En présence d'irrégularités comptables dans les comptes et annexes envoyés aux copropriétaires le Tribunal de Grande Instance débouta les plaignants aux motifs que lors de l'assemblée les comptes furent adoptés par la majorité des copropriétaires, en connaissance de l’existence d’irrégularités comptables essentiellement formelles et que les sommes contestées au demeurant d’un faible montant sont justifiées par les factures produites aux débats par le syndicat. En conséquence la prise de décisions éclairées en assemblée générale est avérée.

Les plaignants firent appel et soutinrent que vu les irrégularités affectant les annexes 2 et 3 requises par l’article 8 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, en violation de son article 10, les débats en assemblée générale n’ont pu valablement couvrir les vices de forme et de fond affectant les documents comptables communiqués aux copropriétaires à l’occasion de la tenue de l’assemblée générale alors que les dispositions d’ordre public de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 exigent une transmission de certains documents financiers et comptables, antérieure à l’assemblée, conforme aux exigences formelles prévues par les textes pour la validité même de la décision.

La Cour d'appel rappela " qu'aux termes de l’article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, I – Pour la validité de la décision : 1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes, que ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé, que la présentation des documents énumérés au 1° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes et que le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée des copropriétaires ».

Considérant que, contrairement à ce qui a été retenu en première instance, l’explication donnée a posteriori par le syndic en assemblée sur la différence dans les annexes comptables ne permettait pas de purger le vice de forme exigé par l’article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 par l'approbation de l’assemblée, la Cour infirma la décision du Tribunal de Grande Instance: " Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les irrégularités affectant la présentation des documents devant accompagner l’ordre du jour de l’assemblée générale alors que ces exigences sont requises pour la validité des décisions prises lors de l’assemblée générale, rendent nulles les résolutions concernant l’approbation des comptes de l’exercice".

b) L'arrêt de la Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile du 5 février 2014 est à noter car il témoigne de l'importance de la tenue d'une comptabilité, reflétée dans les documents envoyés avec la convocation, selon les exigences légales, notamment la tenue des comptes selon le principe des engagements.

Dans ce cadre l'arrêt casse et annule l'arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence du 27 janvier 2012 en ce qu'il déboute la société civile immobilière Romance de sa demande d'annulation de la décision n° 3 de l'assemblée générale du 10 juillet 2008 ayant approuvé les comptes. La Cour d'appel ayant jugé que les comptes présentés à l'assemblée ne mentionnant pas une indemnité allouée au syndicat des copropriétaires donnaient une image fidèle de sa situation comptable effective, sur la circonstance que ladite indemnité n'avait été réglée que postérieurement à l'exercice approuvé.

La Cour de Cassation cassa et annula la décision de la Cour d'Appel en ce que les charges et les produits d'un syndicat des copropriétaires, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement, considérant dés lors qu'elle violait l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l'article 2, alinéa 2, du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005.

c) Le Tribunal de grande instance de Pontoise, 1re chambre civile, 6 mars 2012, n° 10/05985. Dans ce jugement les plaignants soutiennent que des comptes erronés, et donc faux, ont été soumis à l’approbation de l’assemblée générale, l’examen des documents joints à la convocation et relatifs aux comptes à approuver faisant apparaître une grave irrégularité en ce qu’ils révèlent une absence d’équivalence entre le montant de l’actif et du passif. Il s'avère que c'est fondé et prouvé mais le syndic soutient que le comptes ayant été approuvés à l’unanimité par l’ensemble des copropriétaires présents et représentés, il serait disproportionné d’annuler leur approbation {NDLR: antienne classique des syndics}.

Au vu des éléments du dossier le TGI, sur le fondement des articles 11 du décret du 17 mars 1967 et 8 du décret du 14 mars 2005 (*), fait droit à la demande d’annulation de la résolution litigieuse en estimant que le syndicat des copropriétaire, qui ne conteste pas cette irrégularité, "ne saurait sérieusement soutenir qu’elle devrait être écartée au prétexte que les comptes auraient été approuvés à l’unanimité des copropriétaires".

(*) Ces textes prévoient que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion générale lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes, ces documents étant présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédemment approuvé.

d) Le Tribunal de grande instance de Paris, 8e chambre 2e section, 26 septembre 2013, n° 11/12883

Rappelle que " l’annulation de l’approbation des comptes peut être sollicitée s’il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l’établissement des comptes que la copropriété n’a pas été à même d’apprécier lors du vote, ou si les documents annexés à la convocation n’étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967; qu’aux termes de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, lorsque l’assemblée générale est appelée à approuver les comptes, l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, ...; que ces dispositions sanctionnées à peine de nullité de l’approbation des comptes, conformément à l’article 13 du décret du 17 mars 1967, visent à garantir que les copropriétaires ont été en mesure d’apprécier de manière exacte la situation comptable et financière de la copropriété; qu’il y a donc lieu de rechercher si la communication des documents notifiés aux copropriétaires était de nature à leur délivrer une information suffisante leur permettant de voter l’approbation des comptes en toute connaissance de cause; que la notification des documents exigés par les textes, doit intervenir au plus tard en même temps que l’ordre du jour; que le terme de notification exige que les documents aient bien été adressés aux copropriétaires en vue de l’assemblée générale ".

e) Cour d'appel de Colmar, Chambre 2 a, 29 février 2024, n° 21/04465. La Cour d'appel confirme la décision du Tribunal judiciaire de Strasbourg qui avait annulé la décision de l'AG approuvant les comptes au vu de la présence d'une erreur comptable dans les documents présentés à l'AG résidant en ce qu'une dépense n'avait pas été correctement comptabilisée au motif de la non réception d'une facture ad hoc. Le tribunal ayant considéré que les comptes qui approuvés étaient irréguliers et que cette irrégularité suffisait à rendre nulle la résolution litigieuse. Les intimés concluaient à l’infirmation du jugement sur ce point et au rejet de la demande soutenant que le plaignant avait pu consulter les pièces justificatives de charges et les contrats et avait été destinataire des pièces comptables annexées à la convocation à l’assemblée générale, de sorte qu’il avait reçu les informations et documents requis et pu avoir accès à ceux pour lesquels il disposait d’un droit à consultation, et avait ainsi été en mesure d’émettre un vote éclair.

f) Cour d'appel de Basse-Terre, 28 janvier 2021,19/00276:

" Que l'examen de la convocation adressée aux copropriétaires et du procès-verbal de l'assemblée générale du 2 juillet 2016 révèle que le texte de la résolution querellée dans les termes selon lesquels elle a adoptée n'est pas conforme à l'intitulé figurant sur la convocation ...;

Que dès lors, la décision, relative à l'approbation des comptes de gestion courante qui a été votée conformément à l'ordre du jour et à l'unanimité ne pouvait être complétée par d'autres qui n'y étaient pas inscrites, ou par la seule annexion du grand livre comptable ; Que si l'assemblée détient un pouvoir d'amendement, elle ne pouvait transformer le sens du projet de résolution porté à l'ordre du jour, au mépris des droits des copropriétaires absents ce qui est le cas en l'espèce ; >> (je souligne).

Note 1: "Copropriété : L'ordre du jour de l'assemblée générale" par David Rodrigues, Juriste à l’association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV) le 01 février 2023

Stephen G Hürner