D'un syndic niçois ou de la criminalité en col blanc.

Mis à jour le 12 septembre 2025

Préalable : Dans un article publié notamment sur Linkedin le 20 février 2025 (maj le 21 mars 2025) je commentais le cas d’un syndic niçois qui, soudainement, à l’occasion d'une assemblée générale décide d’opérer des modifications dans les comptes annuels envoyés aux copropriétaires. Mieux, ces modifications ne sont pas expliquées dans les procès-verbaux, juste une note qui relève de l’ésotérisme. Comme ledit syndic prend évidemment soin de ne pas envoyer, avec les procès-verbaux, ou autrement, les comptes annuels modifiés et approuvés par les zélotes présents dans le cadre d’une assemblée d’absents, ayant perdus toute motivation, les comptes annuels du syndicat deviennent totalement incompréhensibles puisque personne ne dispose des comptes d’ouverture de la période comptable qu’ils sont censés approuver.

La modification des comptes, par deux fois, lors et à l'occasion de l'assemblée, sans mention dans l'ordre du jour, sans explication dans le procès-verbal de l'assemblée, sans envoi des comptes modifiés aux copropriétaires jette, avec la complicité du Conseil syndical,. un voile noir sur la comptabilité en violation du droit comptable de la copropriété.

La nouveauté : Nous sommes à Nice et mon syndic niçois a de l’imagination, il vient de frapper à nouveau. Le voici imposant à une assemblée ne comprenant pas ce qui lui arrive une « réduction de ses honoraires habituels par imputation d’une dette qu’il doit à la copropriété » avec une fraude à la TVA.

Il considère maintenant que, devant 2.000 € à un syndicat des copropriétaires, il lui est possible, dans un contexte de renouvellement de son contrat avec mise en concurrence, d’imputer sa dette « sur le tarif du nouveau contrat proposé » de telle sorte à faire « profiter » les copropriétaires d'un prix avantageux (sic).

Si on suppose un tarif normal, habituel de 6.000 € TC par an il va donc proposer un tarif de 4.000 € TC pour des prestations identiques, donc 6.000 € moins 2.000 €. Si, si et sans vergogne.

Donc il va imputer une dette sur un chiffre d’affaires ?

1°.   En comptabilité le chiffre d’affaires est un compte de produits, de la classe 7, un crédit dans un compte d’exploitation (de pertes & profits). Une dette est un compte de passif, un crédit. Et, notre syndic va compenser deux comptes avec un crédit ?  Mais comment sera-ce possible puisque l’imputation d’une dette ne peut se faire que par l’enregistrement d’un débit du même montant dans le compte dette par le …. crédit d’un autre compte. Nous voyons que ce n’est pas possible puisque le compte chiffre d’affaires est un compte créditeur.

2°.   Prosaïquement, ce que fait notre syndic est d’imputer sa dette de 2.000 € sur la créance née de ses prestations de services (soit 6.000 € TC). En effet, un chiffre d’affaires n’est pas un phénomène spontané. Une créance y est nécessairement liée. Une dette au passif de 2.000 €, une créance à l’actif de 6.000 €, là la compensation devient plus compréhensible mais notre syndic maintient vouloir parler de chiffre d’affaires de 4.000 € TC.

3°.   De prime abord, ce que fait le syndic est légitime puisque, devant au syndicat 2.000 €, il s’acquitte de sa dette par des prestations de services. C’est une dation en paiement, un règlement de sa dette par des prestations de service autorisé par l’article 1342-4, 2ème alinéa du Code Civil (CC). Au lieu d’un paiement attendu par le créancier en monnaie scripturale le syndic effectue un paiement en services.

Je dis « de prime abord légitime » car pour qu’il y ait dation en paiement il est requis que ce mode de paiement soit accepté par le créancier or ce n’est pas le cas. En effet, notre syndic impose à l’assemblée un mode de paiement de sa dette sans discussion possible en oubliant que le paiement d’une dette par des prestations de services n’impacte en rien le montant des services rendus, le chiffre d'affaires..

• Je n’ai pas trouvé d’informations en droit français sur le mode de comptabilisation d’une dation en paiement d'une dette dans le chef du créancier. En droit belge, un avis de la Commission des normes comptables n° 2012 / 15 du 25 février 2012, point 6 (*) nous éclaire. Selon cet avis le créancier doit comptabiliser le montant des services reçus par dation, TVA comprise dans le cadre d'une copropriété, en charges (débit) par le crédit d’un compte fournisseur. A l’évidence il en résulte que le montant du chiffre d’affaires facturé par le débiteur / syndic / prestataire et pris en charge par la copropriété n’est pas impacté par la dation en paiement effectuée.

Vous ne comprenez pas ? Prenons un exemple et supposons que vous ayez une dette de 1.000 € vis-à-vis d'un client et que vous lui prestiez des services pour 1.000 €. Imagineriez-vous dire à votre créancier / client  « je preste les services, je ne vous facture pas mais je ne vous dois plus rien » sans que ne traverse dans votre esprit l’idée d’une fraude à la TVA par dissimulation de chiffres d’affaires ? Dans cette supposition vous ne factureriez pas vos services, pourtant prestés, et le débiteur / client renonce au paiement de sa créance en monnaie. Vous substituez ainsi dans votre compte de résultats un produit par chiffre d’affaires à un produit (exceptionnel) obtenu par « abandon de créance » du créancier. Votre résultat net final est conservé mais dans un contexte illégal et frauduleux puisque le chiffre d’affaires soumis à la TVA est volontairement diminué et que votre comptabilité est erronée.

4° Le chiffre d’affaires, sauf fraude, n’est jamais impacté par un mode de paiement.

C’est pourtant bien ce que considère le syndic niçois dans sa résolution alors qu'en droit son chiffre d’affaires reste identique et que ce qui change uniquement est le mode d’extinction de sa dette.

5° La renonciation par le créancier à être payé en monnaie correspond aussi à un enrichissement pour le prestataire / débiteur qui voit rémunérer ses services à concurrence de la renonciation. La base imposable à la TVA est de 3.333 € HT (**) plus un enrichissement de 2.000 € dés lors que le syndic / débiteur ne devra pas régler sa dette en monnaie . Elle est donc en droit de 5.333 € HT et non de 3.333 € HT.

Dans le système du syndic disparaît dans un trou noir, la TVA de 20% sur son enrichissement !

Sont réunis le dol selon l’article 1137 du Code Civil soit le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges, l’abus de pouvoir, la violation du contrat de mandat, la tentative de se soustraire à l’impôt (article 1741 du code général des impôts).

Nous sommes en présence d’une criminalité en col blanc et pourtant le copropriétaire lésé se trouve seul face à un syndic dès lors qu’appuyé par un conseil syndical aveugle, complaisant ou complice.

Les voies de recours telles que celles ouvertes auprès de Monsieur le Procureur de la République et du Tribunal Judiciaire existent certes mais est-il normal que cela ne se fasse que moyennant un investissement conséquent, en temps et en argent, de la part de la victime, celle qui refuse ce qu’il faut bien appeler un comportement clanique couvrant des actes illégaux ?

J'ai exercé ces voies de recours car c''est parce que de tels comportements sont tolérés, acceptés, cautionnés par des copropriétaires désabusés, perdus et démotivés que notre société est occupée à pourrir.

Stephen G Hürner

(*) « 6. En ce qui concerne la dation en paiement par la prestation d'un service, la Commission est d'avis que ce service doit être enregistré dans le chef du créancier comme une charge de la période parmi les Services et biens divers (compte 61) ».

« 

61   Services et biens divers 1000

411 TVA à récupérer               210

                                    à               400 Clients 1.210

La Commission tient à préciser qu'on pourrait également décider d'initialement créditer le compte 440 Fournisseurs et ensuite de compenser ce compte avec le client existant ».

(**) soit 4.000 € du chiffre d’affaires TC facturé par le syndic x 100/120