Ou des assemblées de copropriété, des votes par correspondance et … des mandats

Attention aux conséquences des modifications de résolution en séance

La présente note est née d’un besoin et d’une réflexion personnelle soutenue par des articles d’avocats spécialistes en droit immobilier. Il s’agit plutôt d’une compilation. 

Nous savons tous que dans des conditions spécifiques et limitées une assemblée de copropriété peut modifier une résolution figurant à l’ordre du jour. Bien souvent les syndics ne respectent pas ces conditions et essaient de passer en force lors de l’assemblée. 

La question naît de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 : « Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution ». 

En résulte que tout vote « pour » par correspondance dans le cadre de la modification en assemblée d’une résolution à l’ordre du jour sera réputé émaner d’un copropriétaire défaillant soit d’un copropriétaire absent lors de l’assemblée et qui n’y était également pas représenté (Voir l’article « Copropriété – Le pouvoir d’amendement de l’assemblée générale » par M. David Rodrigues, Juriste à l’association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV) - 13 mai 2025).

Mais qu’en est-il des mandats, des votes par procuration ? 

Nous allons voir que les copropriétaires ayant donné une procuration à un mandataire ayant voté favorablement pour une résolution modifiée en assemblée ne sont pas réputés défaillants pour cette résolution car l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ne couvre que les votes par correspondance. Toutefois les décisions de la Cour de cassation dans ses arrêts du 8 septembre 2016, 21 septembre 2022 et 7 décembre 2022 ouvrent la voie au copropriétaire mandant à contester la décision modifiée par l’assemblée générale pour laquelle son mandataire vota « pour » en demandant son annulation ou l’annulation de l’assemblée dans son ensemble. Plus important est que ces arrêts ouvrent la voie à tout copropriétaire à contester la régularité des pouvoirs établis en vue de l’assemblée générale lorsqu’un mandat fut irrégulièrement confié car il entraîne l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires en son entier. 

I.            L’action en annulation est ouverte au mandant 

C’est l’enseignement d’un arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile 3, 8 septembre 2016, 15-23.422, Publié au bulletin. 

Commentant cet arrêt le Cabinet Guegan Gélinet écrit : 

 << s’agissant du détournement de mandat, il est en effet de jurisprudence constante que lorsque le mandataire vote dans le sens opposé aux directives qui lui ont été données, celles-ci ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires, le mandant se trouvant engagé par le vote du mandataire. [4] 

Cependant, encore faut-il que ces directives portent sur les questions expressément inscrites à l’ordre du jour. 

Or, tel n’était pas le cas en l’espèce. 

Cette décision de la Cour de cassation consacre la jurisprudence dominante émanant le plus souvent des juges du fond qui décide que si le mandataire vote sur une question n’ayant pas été portée à l’ordre du jour, son mandant peut contester la décision, le mandataire n’ayant en effet pas reçu pouvoir de se prononcer sur la question votée dans ces circonstances.[5] 

La Haute juridiction rappelle en effet que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée générale et qu’un mandat ne peut donc porter que sur les questions figurant à l’ordre du jour ». (je mets en caractères gras).

 La décision de la Cour de cassation dans son arrêt du 8 septembre 2016 étant (extraits): 

« Sur le moyen unique :  Vu les articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 13 du décret du 17 mars 1967 ; 

Attendu que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée ; qu’un mandat ne peut porter que sur les questions figurant à l’ordre du jour ; 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 27 mai 2015), que M. X, Mme Y-X et Mme X (les consorts X), propriétaires d’un local à usage commercial dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires pour faire déclarer non écrite une résolution de l’assemblée générale du 7 mars 2011 et subsidiairement obtenir son annulation ; 

Attendu que, pour déclarer la demande irrecevable, l’arrêt retient que la résolution contestée par les consorts X, qui ont été régulièrement représentés, a été votée à l’unanimité des copropriétaires et que l’action prévue par l’article 42 précité n’est pas ouverte aux copropriétaires ayant voté, par le truchement de leur mandataire, en faveur de la résolution contestée ; 

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le mandataire avait voté sur une question ne figurant pas à l’ordre du jour, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; 

PAR CES MOTIFS :  CASSE et ANNULE (…) >>. (je mets en caractères gras). 

Est ainsi confirmé qu’est ouverte au mandant une action en annulation de la décision "pour" prise par un mandataire sur une résolution non inscrite. La jurisprudence reconnaît que le mandat est limité aux résolutions figurant à l’ordre du jour et que tout vote hors de ce cadre est juridiquement inopposable au mandant.

Notons que le fait que peut être considéré comme défaillant le copropriétaire dont le mandataire a voté pour une résolution ne figurant pas à l’ordre du jour est, notamment, déjà mentionné dans l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 25 février 1992.

 II.         L’action en annulation d’une assemblée est ouverte à tous les copropriétaires.

 II. 1.  C’est l’enseignement d’un arrêt du 7 décembre 2022 de la Cour de cassation commenté dans l’article « Copropriété : tout copropriétaire peut contester le mandat donné par un autre copropriétaire » - 25 janvier 2023 – auteur non nommé – ImmoMatin. 

  « Tout copropriétaire est recevable à contester la régularité des pouvoirs de représentation donnés en vue d’une assemblée générale, et non pas les seuls copropriétaires ayant donné ces pouvoirs …… En l’espèce un copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic, en annulation d’une assemblée générale. Parmi les griefs invoqués, il soutenait que les pouvoirs de représentation donnés par certains copropriétaires étaient irréguliers. 

La cour d’appel rejette la demande en retenant que seuls les copropriétaires représentés par pouvoir sont recevables à contester les pouvoirs établis lors de l’assemblée. 

La Cour de cassation casse cet arrêt au motif que « tout copropriétaire est recevable à contester la régularité du mandat donné en vue d’une assemblée générale », sur le fondement de l’article 22, alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 (loi Hoguet). » (je mets en caractères gras).

 II. 2.  Lexbase dans son « Le Quotidien » du 20 décembre 2022 (Madame Anne-Lise Lonné-Clément - 30 Juin 2023) commente ce même arrêt comme suit: 

  « … En l’espèce, pour rejeter la demande d’annulation de l’assemblée générale présentée par un copropriétaire, la cour d’appel de Paris avait retenu que seuls les copropriétaires représentés par pouvoir étaient recevables à contester celui établi en vue de l’assemblée (CA Paris, 4-2, 6 novembre 2019, n° 16/13294 N° Lexbase : A3694ZYH). De même, dans un arrêt rendu le 16 mars 2021, la cour d’appel de Chambéry, avait retenu que seuls les copropriétaires qui avaient donné mandat pouvaient se prévaloir de l’utilisation irrégulière de celui-ci et que les demandeurs n’étaient donc pas recevables à invoquer l’absence de signature de certains pouvoirs. 

  À tort. Ces décisions sont censurées, au visa de l’article 22, alinéa 3, de la loi n° 65-557, du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L4822AH3, selon lequel « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote », par la Cour régulatrice, qui admet ainsi que les demandeurs, en qualité de copropriétaire, étaient recevables à contester la régularité des pouvoirs établis en vue de l’assemblée générale des copropriétaires.». (je mets en caractères gras). 

En sus : 

Ø « le mandat irrégulièrement confié à un mandataire entraîne l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires en son entier, même si le vote du copropriétaire concerné n’aurait eu aucune incidence sur les majorités requises » (Cass. civ. 3, 21-09-2022, n° 21-20.227, F-D, Cassation - cité par Lexbase). 

Ø « L’irrégularité affectant la composition d’une assemblée générale entraîne sa nullité, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief » (Cass. civ. 3, 13-06-2024, n° 22-17.764 - cité par Lexbase). 

Conclusion : Faites attention lors de vos assemblées générales à ce que votre mandataire ait voté "pour" dans le cadre d'une résolution non modifiée. Ne comptez pas sur la vérification des pouvoirs par le syndic lors de l'assemblée ! Trop de syndics se prennent pour des Pic de la Mirandole en matière de droit de la copropriété alors qu’il n’en est rien.

 Stephen G Hürner