Nice et les locations de type Airbnb.

Rappelons que la Ville de Nice, luttant contre la raréfaction de l’offre immobilière, a une réglementation stricte visant, avec raison à mon sens, à limiter ces locations et les nuisances qui en résultent.

(a) Cette réglementation est particulièrement exigeante pour les locations par des propriétaires de locaux dont ils ne font pas leur résidence principale . Ces derniers doivent alors introduire une demande d’autorisation à la Mairie (voir le formulaire n°1 ici et le site de la Mairie ).

Ce formulaire précise qu’il faut y joindre une délibération favorable de l’assemblée générale si le changement d’usage dont il y est question est exclu par le règlement de copropriété. Or c’est le cas de la majorité des règlements de copropriété où il est stipulé que l'immeuble est destiné exclusivement à l'usage d'habitation et/ou que l'occupation doit être bourgeoise. Souvent l'exercice de professions libérales sera toléré dans des situations particulières définies. Je n'aborde pas ici la question de savoir si et comment une délibération d'assemblée générale de copropriétaires peut modifier une disposition du règlement de copropriété. Est-ce possible ? Y a-t-il un quorum particulier à respecter ?

Il y a bien changement d'usage puisque « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article » (Code de la construction et de l'habitation article L631-7). Un tel changement d’usage exigera d’obtenir auprès de la mairie une autorisation puisque l’usage du logement n’est plus l’habitation mais une activité commerciale.

A supposer que vous, votre avocat, souteniez mordicus que vous respectez le règlement de copropriété puisque vous loueriez " à des fins d'habitation" vous serez rattrapé par le septièmement de l'article L631 cité supra.

(b) Pour les résidences principales louées à des fins saisonnières pour une durée de location cumulée n’excédant pas 120 jours par an il n'y a pas d'autorisation préalable à introduire.

(c) Attention.

Nice expérimente "la location mixte" qui "consiste à pratiquer durant l’année universitaire la location à un étudiant la majeure partie de l’année universitaire et la location touristique durant 3 mois l’été (juin, juillet et août ou juillet, août, septembre)".

Il reste nécessaire de solliciter une autorisation pour chaque logement objet d’un changement d’usage (nouveau formulaire IV) et le règlement de copropriété doit autoriser ce type de location (un extrait de règlement autorisant ce type de location ou à défaut l’accord de la copropriété doit être fourni).

(d) Simultanément, si exigée ou non, à l’obtention d’une autorisation temporaire préalable de changement d’usage vous n'oublierez pas l'obligatoire déclaration de location en meublé touristique (taxe de séjour). Je rappelle "même si une autorisation temporaire de changement d'usage n'est pas requise" !

Je ne commenterai pas les inévitables sanctions et amendes. Nice a créé un pôle spécifique à ce sujet : "Un nouvel outil : la création du Pôle « Protection des logements » - La Métropole et la Ville de Nice ont décidé de créer un Pôle « Protection des logements », composée de plusieurs agents assermentés pour effectuer des contrôles et dresser des procès-verbaux en cas d’infractions. Ces procédures seront transmises au Procureur de la République et le cas échéant suivies d’amendes pouvant être très importantes (jusqu’à 50 000 €). Des contrôles réguliers seront effectués, à domicile par des agents assermentés, afin d’éviter les fraudes qu’il s’agisse d’absence de déclaration ou de fausse déclaration. Des contrôles réguliers seront effectués, à domicile par des agents assermentés, afin d’éviter les fraudes qu’il s’agisse d’absence de déclaration ou de fausse déclaration" (Site de la Mairie de Nice).

Pour les amendes :<< * une amende de 5 000 € en cas de non-déclaration de l’activité de location saisonnière (article L324-1-1, al 2 Code du tourisme) ; * une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 € en cas de location de la résidence principale plus de 120 nuits par an (article L324-1-1, al 2 Code du tourisme) ; * une amende pouvant atteindre 50 000 € en cas de non-déclaration ou d’absence d’autorisation pour la mise en location saisonnière de la résidence secondaire (article L651-2 CCH)>> (Source: Locations saisonnières : quelles sont les règles à connaitre ? 5 octobre 2023 Axiome Avocats).

Voici la FAQ de la Métropole de Nice à propos des changements d'usage, de la location mixte, de la compensation.

En théorie le syndicat des copropriétaires et le syndic, compétents pour intenter toute procédure utile à l’encontre d’un copropriétaire ne respectant pas le règlement de copropriété,  peuvent saisir le tribunal judiciaire en présence de locations dites Airbnb en violation du règlement de copropriété. Ils peuvent faire valoir leurs droits à l’encontre des intéressés devant la justice en arguant de l’incompatibilité de la pratique de la location de meublés touristiques avec les stipulations du règlement de copropriété. Toutefois souvent les syndics de copropriété ne bougeront pas spontanément ni ne coopéreront car les loueurs dont question sont d'abord des copropriétaires donc des voix qu'ils ne chercheront pas à s'aliéner car, particulièrement à Nice, le nombre de copropriétés ravies de leur syndic est fort rare. Le coût et les lenteurs de la justice font qu'ils y règnent en maîtres et je vois mal qui va intenter un procès au Syndic pour ne pas avoir fait ou faire respecter le règlement de copropriété. Sans obligation des syndics à propos des locations dites Airbnb reste encore une sérieuse faille pour beaucoup de propriétaires loueurs néanmoins sous la menace de sanctions.

Je vous invite à vérifier votre situation si vous êtes un adepte des locations saisonnières à Nice ou, plus généralement, à prendre avis auprès d'un spécialiste pour faire un tour exhaustif des modalités et conséquences d'un achat immobilier en France, à Nice.

Stephen G Hürner