Quelle mouche a donc piqué l’association des responsables de copropriétés

Amendé le 22.01.2026 et 28 janvier.

Quelle mouche a donc piqué l’association des responsables de copropriétés - Arc-copro.fr ? (Modifications du 28.01: note infra)

La présente note parle des résolutions d’assemblées générales de copropriété telles que mentionnées dans l’ordre du jour envoyé avec la convocation aux copropriétaires.

Prémices

Le syndic, à l’occasion d’une assemblée, peut-il modifier les résolutions de l’ordre du jour ?

Le débat est crucial car permettre des modifications lors de l’assemblée aboutirait à donner tous les pouvoirs au syndic et à ses disciples vu l’absentéisme des copropriétaires assistant aux assemblées et ne prenant pas la peine de voter par correspondance ou mandat.

Souvent les copropriétaires, étonnés des différences entre une résolution de l’ordre du jour et celle adoptée par l’assemblée, s’entendent dire :

• Les modifications ont été discutées en AG, ce qui est conforme au fonctionnement collégial de la copropriété.
• Il convient de rappeler que : - L’assemblée générale est souveraine.
• Une variation entre les comptes préalablement adressés aux copropriétaires et les comptes approuvés en AG n’est pas nécessairement constitutive d’une infraction, dès lors qu’elle est justifiée et validée par l’assemblée.

C’est dans ce débat qu’une note publique sur la toile (internet) de l’Association des responsables de copropriété (ARC) de novembre 2025 est intéressante par le sérieux habituel de ses avis (Note infra).

L’ARC y parle du « pouvoir souverain de l’assemblée générale d’amender une résolution », « d’une assemblée générale qui a pour but de réunir les copropriétaires en vue de prendre des décisions sur la gestion de leur copropriété à partir des projets de résolutions inscrites dans l’ordre du jour qui peuvent évoluer en fonction des débats ».

Selon elle une assemblée générale ne peut pas être une « « chambre d’enregistrement » où les copropriétaires doivent se limiter à un choix binaire sans pouvoir apporter la moindre évolution sur les projets de résolutions soumises à l’ordre du jour ».

Voici une opinion qui ravira beaucoup de syndics.

Il m’a semblé nécessaire de recadrer quelque peu les conclusions que d’aucuns pourraient tirer de la lecture de la note de novembre 2025 de l’ARC et d’attirer l’attention sur le fait qu’elle est erronée et viole le droit de la copropriété

Soyons clairs : oui, les résolutions de l’ordre du jour d’une assemblée générale peuvent être amendées à l’occasion de l’assemblée mais sans dénaturer la résolution présentée dans la convocation en devant être sa suite prévisible.

A. Le débat

Dans une affaire qu’eut à traiter la Cour de cassation en sa chambre civile 3, le 6 novembre 2025 -  24-12.526 une assemblée générale des copropriétaires décida du renouvellement du mandat de syndic en place pour une durée moindre, soit pour cinq mois, que celle de douze mentionnée dans l'ordre du jour, le syndicat fut attrait devant le Tribunal judiciaire en annulation de cette décision au motif « que l'assemblée générale des copropriétaires ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et (qu’) une décision ne peut être complétée par une autre qui n'y a pas été inscrite », qu’en conséquence la durée du mandat du syndic figurant à l'ordre du jour ne peut pas être modifiée par l'assemblée générale.

Les demandeurs firent appel de cette décision et la Cour d’Appel de Paris (20 décembre 2023) les débouta à nouveau.

La Cour de cassation leur donna raison en cassant l’arrêt de la Cour d’Appel au motif qu’elle avait violé les articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967.

Nous ne pouvons qu’applaudir la décision de la Cour suprême qui s’inscrit dans le droit de la copropriété et sa jurisprudence.

A.1. Que dit le droit ?

X) Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

• Article 9 : La convocation contient l'indication des lieux, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée …

• Article 13 : L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.

Le décret est limpide, ne souffre aucune discussion: " L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour ".

X) Toutefois, la jurisprudence reconnaît un pouvoir d’amendement à l’assemblée générale mais ... sans qu’il puisse dénaturer la résolution portée à l’ordre du jour figurant dans la convocation.

Citons.

1. La décision de la Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 septembre 2015, 14-14.518 où la cour reconnaît un pouvoir d’amendement de l’assemblée générale à une résolution inscrite à l’ordre du jour pour autant qu’elle ne le dénature pas.

« qu'en énonçant, pour débouter … de sa demande d'annulation de la résolution du 1er décembre 2010, et considérer que l'assemblée générale des copropriétaires n'avait fait qu'user de son pouvoir d'amendement, que la résolution en cause s'était bornée à adjoindre les mots « pour que soit respecté le règlement de copropriété » à l'ordre du jour figurant dans la convocation, quand elle avait également ajouté les dispositions précises de ce règlement dont la méconnaissance permettrait au syndic d'agir en justice à l'encontre de l'association, la cour d'appel a dénaturé la convocation à l'assemblée générale du 1er décembre 2010 et ainsi violé l'article 1134 du code civil ».

2. La décision du 11 juin 2024 du Tribunal judiciaire de Nice RG n° 20/02706 ou il précise que si une modification d’une résolution de l’ordre du jour par l’assemblée est possible encore faut-il qu’elle soit « la suite prévisible de la question inscrite à l'ordre du jour » .

« L'article 13 de ce décret précise qu'une assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1. Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.

Ces dispositions sont dictées non seulement par la volonté de protéger les intérêts des copropriétaires absents ou représentés, pour que soient seulement votées des décisions qui sont la suite prévisible de la question inscrite à l'ordre du jour, mais également par celle de soumettre aux membres de l'assemblée des questions dont la teneur leur a été soumise suffisamment à l'avance pour qu'ils puissent se prononcer de manière réfléchie et éclairée.

En application de ces textes, la question formulée doit être précise, à peine de nullité de toute résolution votée sur son fondement, de même qu'est nulle une résolution votée en vertu d'une question amendée et complétée, en particulier quand la résolution ainsi votée n'est pas la suite prévisible de la question inscrite à l'ordre du jour» .

Il en résulte que la résolution adoptée ne constituait nullement la suite prévisible de la question posée puisqu'au lieu de fixer les critères d'harmonisation de l'immeuble, l'assemblée générale a décidé de faire délivrer une mise en demeure et de faire dresser un procès-verbal de constat d'huissier et d'engager, le cas échéant, une procédure judiciaire à l'encontre d'un seul copropriétaire, ….

Le projet de résolution inscrit à l'ordre du jour ne prévoyait pas de délibérer sur des actions à entreprendre à l'encontre de copropriétaires ayant procédé à des aménagements ne respectant pas des critères tenant à l'harmonie de l'immeuble mais uniquement de définir ces critères pour leur permettre de s'y conformer.

Dès lors, la décision litigieuse ne peut s'analyser en une simple précision ne dénaturant pas le sens du projet soumis au vote, peu important que le syndic n'ait pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour délivrer une mise en demeure ou faire dresser un constat d'huissier »

3. La décision de la Cour d'Appel de Basse-Terre du 28 janvier 2021 RG n° 19/00276 va dans le même sens :

« Que dès lors, la décision, relative à l'approbation des comptes de gestion courante qui a été votée conformément à l'ordre du jour et à l'unanimité ne pouvait être complétée par d'autres qui n'y étaient pas inscrites, ou par la seule annexion du grand livre comptable ;

Que si l'assemblée détient un pouvoir d'amendement, elle ne pouvait transformer le sens du projet de résolution porté à l'ordre du jour, au mépris des droits des copropriétaires absents ce qui est le cas en l'espèce ».

Conclusion : L’arrêt de cassation du 6 novembre 2025 est bien conforme aux articles 9 & 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et à la jurisprudence des Cours et Tribunaux sauf à considérer qu’un contrat de cinq mois est un contrat de douze mois, s’en approche ou est semblable.

A.2 La note de l’ARC

Dans une note du 25 novembre 2025 nous lisons

« L’ARC Nationale saisit la Présidente de la Troisième Chambre Civile de la Cour de cassation de Paris » aux motifs que son arrêt du 21 novembre 2025 (1) « remet en question le pouvoir souverain de l’assemblée générale d’amender une résolution alors même qu’il s’agit d’un droit prévu expressément dans la loi du 10 juillet 1965 », (2) que « la Présidente de la Cour de cassation confirme qu’il s’agit bien d’une proposition de résolution qui par conséquent peut faire l’objet d’évolution en cours d’assemblée générale afin de convenir à la majorité des copropriétaires » et (3) qu’il serait « contraire à l’institution même d’une assemblée générale qui a pour but de réunir les copropriétaires en vue de prendre des décisions sur la gestion de leur copropriété à partir des projets de résolutions inscrites dans l’ordre du jour qui peuvent évoluer en fonction des débats ».

L’ARC développe ensuite deux argumentations contradictoires selon lesquelles, primo, un ordre du jour envoyé avec les convocations à une assemblée générales contient des « projets » de résolution soumis à discussions, au vote de l’assemblée générale qui peut les amender puisqu’elle est souveraine et, secundo, mentionnant l'enseignement d' un arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 12 mai 2021 (numéro RG 18/02550), souligne que  « si les questions portées à l’ordre du jour ne peuvent pas faire l’objet d’évolution, la résolution peut, quant à elle, être amendée à partir du moment où elle n’est pas dénaturée ».

Contradictoires car l’assemblée peut soit amender un ordre du jour, soit l’amender sans le dénaturer. C’est différent.

Pour soutenir sa lecture du droit de la copropriété d'une assemblée souveraine pouvant traiter les résolutions de l'ordre du jour comme n'étant que des projets modifiables au gré des discussions l’Association cite :

• L’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 qui indique : «Que la rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée au pourcentage du montant hors taxe des travaux. 

• « L’article 24, 25 lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux «  (NDLR : article 25-1 ).

• Les articles 25-2-1, 29-1-B, 29-3 qui évoquent tous le terme de « projet de résolution ». 

• L’article 17-1-A, 2ème alinéa de cette même loi qui confirme la possibilité ouverte aux copropriétaires d’amender au cours de l’assemblée générale un projet de résolution lorsqu’il dit: « si la résolution, objet du vote par correspondance, est amendée, au cours de l’assemblée générale ».

L’ARC oublie de communiquer la suite de l’article qui indique « le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution ». Cette précision est déterminante car elle a pour effet que lors  d'une modification dénaturant la résolution de l'ordre du jour " l’assemblée générale souveraine " de l’ARC est une assemblée des seuls copropriétaires physiquement présents. D'autant plus que les présents mandataires de copropriétaires ne peuvent pas voter au risque de voir leur vote contesté. La théorie de l'ARC pourrait ainsi aboutir à une situation ou un syndicat des copropriétaires est phagocyté par un syndic et quelques copropriétaires.  

• L’Association mentionne aussi : « en matière particulièrement de contrat de syndic, l’article 11, 4ème du décret du 17 mars 1967 précise que doit être joint à la convocation d’assemblée générale « un projet de contrat » en ajoutant « Cela implique là encore que le contrat puisse faire l’objet d’évolution en cours d’assemblée générale compte tenu qu’il s’agit du seul endroit officiel où se retrouvent le syndic et son mandant signataire qui est le syndicat des copropriétaires ».

L’ARC ne mentionne toutefois pas l’article 29 du même décret qui exige que « Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic » ni l’arrêt de la Cour de cassation du 31 mai 2018 (3e civ., 31 mai 2018, n° 17-18046) annulant la décision nommant le syndic « jusqu’à l’assemblée générale appelée à approuver les comptes de l’exercice » en l’absence de mention, dans son contrat, de la date calendaire de son échéance.

Comme le contrat de syndic à approuver ne peut être que celui envoyé aux copropriétaires (article 11,I,4° du décret 67-223 du 14 mars 1967)  dont la durée, le mode de détermination de la rémunération doivent y être fixés on se demandera vainement où se trouve, ici, le pouvoir d’amendement de l’assemblée ? }

B. Qu’en penser ?

L’ARC interpelle Madame la Présidente de la Cour de cassation estimant que l’arrêt du 6 novembre 2025 lui « semble contraire à l’institution même d’une assemblée générale qui a pour but de réunir les copropriétaires en vue de prendre des décisions sur la gestion de leur copropriété à partir des projets de résolutions inscrites dans l’ordre du jour qui peuvent évoluer en fonction des débats » et que l'analyse de la Cour de cassation « crée de nombreuses interprétations à notre sens erronées et qui risquent de transformer les assemblées générales en « chambre d’enregistrement » où les copropriétaires doivent se limiter à un choix binaire sans pouvoir apporter la moindre évolution sur les projets de résolutions soumises à l’ordre du jour par leur syndic ».

Pour intéressante que soit cette contribution nous avons montré qu’elle est contraire à la loi.

Le seul fait que les mots « résolutions » et « contrats » soient précédés du mot « projet » dans le droit de la copropriété est un argument juridique fallacieux pour soutenir que l’assemblée générale se verrait habilitée à modifier, sans contraintes, les points d’un ordre du jour.

L’assemblée générale ne peut se prononcer que sur des questions inscrites à l’ordre du jour envoyé aux copropriétaires avec la convocation à l’assemblée. Si l’assemblée amende une résolution portée à l’ordre du jour elle ne peut le faire que si la modification ne la dénature pas et qu’elle est la suite prévisible de la question inscrite à l'ordre du jour.

Outre que l’argumentation de l’ARC est pour le moins innovante n’est-il pas logique que le droit de la copropriété mentionne à de nombreux endroits des « projets » de résolutions dès lors qu’elles doivent être ratifiées par l’assemblée pour exister comme résolution avec leur force juridique ?

C. Conclusion :

Sans épiloguer sur l’interpellation publique d’un haut magistrat, lequel ne peut par nature y répondre, il convient de rappeler avec clarté et sans ambiguïté que le syndic ne dispose d’aucun pouvoir légal lui permettant, à l’occasion d’une assemblée générale, de modifier en le dénaturant l’ordre du jour qui a été régulièrement notifié aux copropriétaires.

Stephen G Hürner

Note

Dans une nouvelle publication du 26 janvier 2026 sur son site " L’ordre du jour de l’assemblée générale " l'Association soutient désormais une position contraire affirmant 

" La rédaction de l’ordre du jour incombant, en principe, au syndic, il est primordial pour ce dernier d’en maîtriser les modalités, afin d’éviter que les délibérations adoptées en assemblée générale n’encourent la nullité.

Un premier cadre légal est posé par l’article 13 du décret du 17 mars 1967, lequel dispose que :

« L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour. »

Il résulte de ces dispositions que, pour être régulièrement adoptée, chaque décision doit impérativement être inscrite à l’ordre du jour figurant dans la convocation, condition nécessaire pour être valablement soumise au vote de l’assemblée générale. À défaut, les copropriétaires pourront évoquer la question en séance, mais celle-ci ne pourra revêtir aucun caractère décisionnel ".

Il me semble que l'ARC change d'avis par rapport à son interpellation du 25 novembre 2025. De ce changement, nous ne lui en tiendrons pas rigueur puisqu'il est conforme à la loi.

Signalons toutefois que le Graal n'est pas encore atteint puisque nulle mention n'est faire d'un pouvoir d'amendement de l'assemblée générale pour autant qu'il ne dénature pas la résolution telle que figurant dans l'ordre du jour et qu'il en constitue une suite prévisible.